La fiscalidad de las casas prefabricadas en España genera muchas dudas. ¿Se paga el mismo IVA que en una casa tradicional? ¿Están sujetas al IBI? ¿Puedo desgravar algo en la renta? En esta guía fiscal actualizada a 2026 aclaramos todos los impuestos que afectan a la compra, propiedad y venta de una casa prefabricada.
IVA en casas prefabricadas
El tipo de IVA aplicable depende de si la vivienda se considera un bien inmueble (con cimentación permanente) o un bien mueble (sin anclaje fijo al suelo):
| Situación | Tipo de IVA | Condiciones |
|---|---|---|
| Vivienda habitual (primera entrega) | 10 % | Cimentación permanente, promotor es quien vende, vivienda nueva |
| Segunda residencia (primera entrega) | 10 % | Mismas condiciones, sin requisito de habitualidad para el IVA |
| Casa móvil sin cimentación | 21 % | Se considera bien mueble, no inmueble |
| Compra de segunda mano | ITP (6-10 %) | No lleva IVA sino Impuesto de Transmisiones Patrimoniales |
| Garaje (más de 2 plazas) | 21 % | Solo 2 garajes anejos pueden ir al 10 % |
Importante: Para que se aplique el IVA reducido del 10 %, la casa debe cumplir con la definición de vivienda según la Ley del IVA: estar destinada a servir de morada a personas, contar con licencia de primera ocupación y estar anclada a una cimentación permanente.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
El IBI es un impuesto municipal anual que grava la propiedad de bienes inmuebles. Las casas prefabricadas con cimentación permanente están sujetas al IBI como cualquier otra vivienda.
¿Cómo se calcula?
El IBI se calcula aplicando un tipo impositivo al valor catastral del inmueble:
| Tipo de inmueble | Tipo impositivo | Ejemplo (valor catastral 80.000 €) |
|---|---|---|
| Urbano (mínimo legal) | 0,4 % | 320 €/año |
| Urbano (media España) | 0,5-0,8 % | 400-640 €/año |
| Urbano (grandes ciudades) | 0,8-1,1 % | 640-880 €/año |
| Rústico | 0,3-0,9 % | 240-720 €/año |
Bonificaciones disponibles
- Familia numerosa: Bonificación del 50-90 % según el municipio.
- Vivienda nueva: Bonificación del 50 % durante los 3 primeros años (obligatoria por ley).
- Instalación de energía solar: Bonificación del 25-50 % en muchos municipios.
- Vivienda de protección oficial: Bonificación del 50 % durante los 3 primeros años.
IRPF e impuesto sobre la renta
Como vivienda habitual
- Deducción por inversión: Solo vigente para compras anteriores a 1 de enero de 2013. Máximo 9.040 €/año de base de deducción al 15 % (1.356 € de ahorro fiscal máximo).
- Exención por reinversión: Si vendes tu vivienda habitual y compras otra en un plazo de 2 años, la ganancia patrimonial queda exenta de tributación.
- Deducciones autonómicas: Muchas comunidades ofrecen deducciones adicionales para jóvenes menores de 35 años, familias numerosas o zonas rurales despobladas.
Como inversión o segunda residencia
- Los rendimientos por alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario, con una reducción del 60 % si se destina a vivienda habitual del inquilino.
- Si no está alquilada ni es vivienda habitual, Hacienda imputa una renta del 1,1-2 % del valor catastral que se suma a tu base imponible.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
Al vender una casa prefabricada inscrita como inmueble, se paga el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Desde la reforma de 2021, existen dos métodos de cálculo y se puede elegir el más favorable:
- Método objetivo: Basado en el valor catastral del suelo y los años de tenencia.
- Método real: Basado en la diferencia entre precio de compra y precio de venta (solo la parte correspondiente al suelo).
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Al escriturar la compra de una casa prefabricada nueva (con IVA), se paga el AJD, que varía entre el 0,5 % y el 1,5 % del precio de compra según la comunidad autónoma. Algunas comunidades ofrecen tipos reducidos para jóvenes o familias numerosas.
Resumen fiscal de una casa prefabricada
| Impuesto | Momento | Tipo | Quién paga |
|---|---|---|---|
| IVA | Compra | 10 % (inmueble) / 21 % (mueble) | Comprador |
| AJD | Compra | 0,5-1,5 % | Comprador |
| IBI | Anual | 0,4-1,1 % del valor catastral | Propietario |
| IRPF | Anual | Variable | Propietario |
| Plusvalía | Venta | Variable | Vendedor |
Ejemplo práctico: impuestos de una casa prefabricada de 100.000 €
Veamos un caso concreto: compra de una casa prefabricada de hormigón de 100 m² por 100.000 € (llave en mano) sobre un terreno propio, en un municipio medio de Andalucía.
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| IVA (10 %) | 100.000 × 10 % | 10.000 € |
| AJD (1,2 % en Andalucía) | 100.000 × 1,2 % | 1.200 € |
| IBI anual (tipo 0,6 %) | Valor catastral 60.000 × 0,6 % | 360 €/año |
| Bonificación IBI vivienda nueva (50 %, 3 años) | 360 × 50 % | -180 €/año |
En este ejemplo, el coste fiscal de la compra sería de 11.200 € (IVA + AJD), y el IBI anual de 180 € los tres primeros años y 360 € a partir del cuarto. Son cifras perfectamente asumibles para una inversión de esta magnitud.
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